会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。
今年以来，中央和地方陆续出台多项政策为房地产市场松绑，但政策效果还未达到预期。对于6月7日关于房地产的表态，多位业内专家表示，房地产政策仍有空间，还需加大力度。
房地产政策略有效果，但尚未满足公众期待
今年5月17日，央行、金融监管总局等多部门发布政策，降首付、降利率、去库存、保交楼“四箭齐发”救楼市，被称为“5月17日楼市新政”。此后，随着大多数城市全面放开住房限购、下调首付比例、降低公积金贷款利率等措施的较快落实，部分地区的房地产市场迎来一波积极信号。
例如，5月17日楼市新政发布后的首个周末，天津二手房成交量最高400套，新房到访量也不错，由于叠加了当地南开区中小学转学新政的部分效应，市场热度主要集中在学区房。此外，某些地方楼盘也出现“火热”迎客景象。
当前楼市供求关系已发生变化，在购房“看涨不看跌”的情况下，不少人处于观望状态，对未来房地产“量价齐升”的预期偏弱。无锡一位市民感慨道：“估计房价很难再涨了。”
“我们判断，本次国常会后，居民房贷利率下调节奏有可能进一步加快，直至楼市出现明确的企稳回暖势头。”王青分析，着眼于缓解稳息差对银行下调房贷利率的掣肘，接下来监管层或将有效发挥存款利率市场化调节机制的作用，通过政策性降息、或单独引导1年期LPR报价下调等方式，推动存款利率较快下行，这是当前推动房贷利率较快下调的一个有效措施。必要情况下监管层还有可能强化对商业银行房贷利率的窗口指导。
专家：去库存是重点，保障性住房再贷款额度还有上调空间
6月7日召开的国常会提出：“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。
王青认为，当前的一个政策发力点是房地产去库存、消化盘活存量房产。5月17日央行宣布，设立3000亿元再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。具体操作方式是银行向地方国企提供贷款，用于收购存量新建，而后央行按照贷款本金的60%发放再贷款。业界预计能带动最高5000亿元（3000亿元/60%）的银行贷款。同日召开的全国切实做好保交房工作视频会议要求，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”
王青也指出，考虑到当前地方政府财力普遍比较紧张，各地房价存在一定下跌趋势，以及房企本身销售回款需求比较强烈，未来围绕“合理价格”水平，可能还会有一个博弈过程。估计最终收购价将较现有市场价格有一定折让，比如20%至30%等。
国家统计局数据显示，4月末待售商品房面积为7.46亿平方米，若降至过去10年平均5.91亿平方米的库存水平，去库存规模将达到1.54亿平方米。王青还估计，若5000亿元贷款全部落实到位，能够消化存量商品房约0.6至0.7亿平方米，相当于待削减过高库存的40%至50%。从本次国常会的部署和要求来看，未来保障性住房再贷款额度还有上调空间。
中国民营经济研究会副会长任泽平也公开谈到，保障性住房再贷款可能还会继续发放，政策预计会在下半年或明年见到成效。
加快构建房地产新模式，各地正推进建设
此次国常会还指出：要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。
叶青梳理政策指出，房地产新模式的说法，中央已多次提及，尤其是2023年8月国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，指出推进保障性住房建设，是推动建立发展新模式的重要举措。
该文件明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，“让回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。”
谈及房地产新模式，叶青指出，保障性住房和商品性住房要并驾齐驱。“此前一段时间，市场化的多了，保障性的较少，所以从去年8月起，各地启动新一轮保障性住房建设，不管是配售还是配租，这都是稳定房地产市场很重要的基础性措施。”长期以来，在一、二线大城市，由于房价高，部分工薪收入群体买不起商品住房。据悉，新一轮保障性住房建设分为配租型和配售型两种。按要求，地方政府要根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。
叶青关注到，今年以来，不少地方在推进保障房建设方面有了一些探索。综合媒体报道，今年3月20日，全国首个新建配售型保障性住房项目、国开行专项贷款支持的首单项目——福州双龙新居项目正式开放申购。这意味着，作为新一轮保障性住房体系的“新物种”，配售型保障性住房正在加速落地。该项目预计是在2026年的12月31日竣工交付。
据不完全统计，目前全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目，并在明确保障对象标准、以需定建、轮候库建设、用地保障、资金监管、配售价格等方面也形成了一些好的经验做法。例如，西安将部分刚开始建设和还没动工的经济适用房项目直接转为配售型保障性住房项目。“西安动作比较快，可以期待下政策效果。”叶青说。
发表评论